(MADakademi Buluşmaları)’nda Kiracı Hakları ve Sorunları Konuşuldu!

Bahar Bayhan, Seher Eriş, Özgür Ceylan Aytaç

Kentsel ve kırsal mekânlarda; adil, yaşanabilir, demokratik süreçlerin ve pratiklerin geliştirilmesi misyonuyla çalışmalar yapan Mekanda Adalet Derneği’nin 4 Haziran Cumartesi günü “Hukukçularla Kiracı Haklarını Konuşuyoruz” isimli atölye etkinliği Postane İstanbul’da gerçekleşti. Kiracı sorunlarına yönelik hukuki bilgilerin paylaşıldığı etkinlikte, Çağdaş Hukukçular Derneği İstanbul Şube Yöneticisi  Av. Seher Eriş ve Av. Özgür Ceylan Aytaç konuşmacı olarak yer aldı.

Mekanda Adalet Derneği Kentsel Politikalar Sorumlusu Bahar Bayhan‘ın moderatörlüğünü yaptığı etkinlikte artan kiralık konut fiyatları ile birlikte kiracıların yaşadığı sorunlara; tahliyeye maruz kalmak, nitelikli ödenebilir konutlara erişememek, konut masraflarına harcanan ücretlerin artması gibi konu başlıklarıyla yer verildi. Kira artışının vatandaşlara sadece maddi anlamda yansımadığına değinen Bayhan, ev bulamama korkusu ya da güvende hissedememe halinin kiracılar üzerindeki psikolojik baskısından bahsetti. Etkinlikte, artan kira fiyatları sonucunda kiracıların yaşadıkları bölgeden ayrılıp daha uzak bir yerde ikamet ettiğine, pahalı ulaşım kullandığına ve sağlıksız konutlarda yaşamanı sürdürmeye devam ettiğine dikkat çekildi.

Kiralık konut meselesini sadece fiyat açısından düşünmemek gerektiğini ifade eden Bayhan; konutun niteliği, sunduğu imkânlar, erişilebilirlik gibi özelliklerinin de altını çizdi.

Çeşitli kurumların kiracı oranı ve kira bedeli üzerindeki araştırmalarını etkinlikte paylaşan Bayhan, TÜİK verilerine göre kiracı oranının 2014 yılında yüzde 22,1, 2020 yılında ise yüzde 26,2’ye yükseldiğini söyledi. İstanbul Planlama Ajansı‘nın 2022’de yayınladığı araştırmada ise, 2021 yılında yeni kiraya çıkanların, 2020 ve öncesinde kiraya çıkanlara göre yüzde 66,2 oranında daha yüksek kira ödediği açıklandı. Aynı araştırmanın bir başka konusuna göre İstanbul’da ortalama kira bedelinin 6.360 TL olduğu belirtildi. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi‘nin Nisan ayı araştırmasında, kiralık konut ilanlarında metrekare fiyatı yıllık artış oranı yüzde 182,7 olarak tespit edildi.

Kira fiyatlarının artmasının yanı sıra yaşama elverişli konutun da az olduğuna dikkat çeken etkinlikte, 2021 Mart ayı için Mekanda Adalet Derneği’nin sahibinden.com verileri üzerinden yaptığı araştırmadan söz edildi. BM’nin yaşama elverişli konut tanımı kriterlerini ele alan araştırmaya göre, İstanbul’da kiralık konut stokunun sadece yüzde 2’sinin yaşamaya elverişli olduğu sonucuna varıldı. Ekim ayında tekrarlanan aynı araştırmaya göre, bu kez yaşanabilir konut oranının yüzde 0,9 oranında düşüş yaşadığına dikkat çekildi.

Geçinemiyoruz Platformu‘nun sahibinden.com kiralık konut ilanları üzerinden Kadıköy bölgesi için gerçekleştirdiği araştırma verilerine yer veren etkinlikte, ortalama kiralık konut fiyatının Nisan ayı için 17.381 TL, Mayıs ayı için ise 19.060 TL olarak tespit edildiği paylaşıldı. Araştırmaya göre Nisan ayı için Kadıköy’de asgari ücretin altında kiralanabilecek konut ilan sayısı yüzde 3 iken, Mayıs ayında bu oran yüzde 2’ye düştü.

Ev sahibi TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira artışı yapamaz.

Son dönemde kira artışlarından dolayı ev sahibi – kiracı çatışması ile çok karşılaşıldığını belirten Av. Özgür Ceylan Aytaç, bu durumun kiracıların haklarını yeterince iyi bilmemesinden kaynaklı olabileceğinden bahsetti. Aytaç‘ın aktarımlarına göre; ev sahipleri yıllık kira sözleşme yenilemelerinde 12 aylık TÜFE ortalamasının üstünde bir artış yapamaz. Fakat kiracı artış oranını kabul ederse bunun önünde bir yasak olmadığı için ev sahibi ile anlaşma yapabilir. Anlaşmaya varılamadığında ev sahibi, kiracı ile 5 yıl sonunda uzlaşabilir veya mahkeme yoluyla kira miktarını 12 aylık bir TÜFE ortalamasının üstünde artırma talebinde bulunabilir.

Yasal artış oranında ödeme yapacağınıza dair ibare düşmekte fayda var.

TÜİK ortalaması verilerini paylaşan Çağdaş Hukukçular Derneği İstanbul Şube Yöneticisi Av. Seher Eriş, Mayıs ayı için TÜFE oranının yüzde 128 – 129  Haziran ayı için belirlenen oranın 139,33 olduğunu açıkladı. Kira artış dönemi Haziran ayı içerisinde gerçekleşecek kişiler için uyarılarda bulunan Eriş, artış oranı üzerinde bir talepte bulunulduğu zaman kiracının “yapmıyorum” deme hakkı olduğunu söyledi.

Yeni kira kontratı imzalayacaklar için sözleşmede dikkat edilmesi gereken noktalara değinen Eriş, “Kira artış oranları kira sözleşmesine eklenebilir. Kira artış oranı, yasal kira artış oranının üzerinde ise ödemezsiniz. Kiracıların kira kontratına, yasal artış üzerinden ev sahibine bir ödeme yapacağına dair ibare eklemesi faydalı olur” dedi.

Hukuki ilişki açısından kira dönemlerinin ayırıcı bir etkisi olduğundan bahseden konuşmacılar, kiracıların 5 yıllık kira döneminde kira sözleşmesi devam ederken ya da 5 yıl sonunda, kira artışında rayiç bedel gibi bir problemle karşı karşıya kalabilme ihtimali üzerine konuştu. Rayiç bedel üzerinden kira artışı talep eden konut sahibi, kiracıya bu artışı ödemesi için ihtarname gönderebilir. Son dönemde bu tür durumlarla çok karşılaştıklarını belirten Eriş,“5 yıl geçmiş kira sözleşmelerinde taşınmazın değerinin tespiti için bir dava açmak ve kira tespit davası yoluyla o taşınmazın değerinin kanuni olarak karşılığının belirlenmesi iki tarafı da korur. Çünkü bu bir mahkeme kararı olduğu için süreç mahkeme üzerinden ilerler” dedi.

Kira tespit dava sürecinde kiracıların tedirgin olduğu konulardan söz eden Eriş, mahkemenin artış miktarı için emlak sitelerinden konut inceleyip benzer bir muhitteki konutun değerine göre karar vermediğini belirtti. Eriş‘in konu ile ilgili açıklamalarına göre mahkemeler, yeni kiraya çıkan kişilerle, 5 sene ya da 5 seneden daha fazla kirada oturan kişileri bir tutmayarak hakkaniyete dayalı bir artışın olması gerektiğine dair kanun aramaktadır.

‘Evimi satacağım, evimden çık’ diye kiracı tahliye edilemez.

Soru – cevap üzerinden ilerleyen etkinlikte ev sahiplerinin “evimi satacağım” gerekçesiyle kiracılarını hemen tahliye edemeyeceğine dikkat çekildi. Konuşmacılar, evi satmak gerekçesiyle kiracının evden çıkmasını isteyen ev sahibinin, evi kiracı otururken satmak zorunda olduğunu açıkladı. Eğer satış işlemi gerçekleşmeden kiracı kendi isteği ile konuttan çıkarsa, ev sahiplerinin konutu üçüncü kişilere yüksek miktarda kiralayabileceğine de dikkat çekildi. Eriş, bu gibi durumlarda eski kiracının ev sahibine karşı yasal bir yol izleyemeyeceğini söyledi. Ev sahiplerinin, kiracıları tahliye etmek için baskı kurmak amaçlı satış söyleminde bulunabileceğine dikkat çeken Eriş, satma işlemi yasal bir boyuta ulaşmadan evden ayrılmaması yönünde kiracılara uyarılarda bulundu.

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracı evi tahliye etmek zorundadır.

Kentsel dönüşüm mevzusuna da yer veren konuşmacılar, bu gibi durumlarda kiracının konutu tahliye etmek dışında bir seçeneğinin olmadığını söyledi. Tahliye gerektiren durumlarda kiracının karşılaşılacağı aşamalardan bahseden konuşmacılar; bu süreçte konut yıkım kararının ve elektrik, su, doğalgazının kesileceğine dair bilginin yetkililer tarafından kiracılara iletildiğini belirttiler. Eğer kiracı konuttan çıkmamak için direnirse kolluk görevleri tarafından tahliye edileceğine dikkat çekildi.

Kiracıların, tahliye ve kira tespit davası süreleri hakkında Borçlar Kanununda değişiklikler yapılması yönündeki talepleri için yorumda bulunan Eriş, konut problemlerinin ekonomik krizle ilişkili olduğunu, kanunda yapılacak değişikliklerle çözülemeyeceğini söyledi. Eriş, kanunda değişiklik yapmak yerine kamulaştırma politikası uygulayarak konut problemlerinin çözüme kavuşabileceğine dair görüşünü bildirdi.

Kiralara üst sınır getirilmesi üzerine düşüncelerini paylaşan Eriş, Türkiye’de ekonomik durum analizi yapılmadan hiçbir sorunun hukukla çözülemeyeceğini tekrarladı. Hollanda’daki kiracılık oranları ile Türkiye’deki kiracılık oranlarına dikkat çeken Eriş, kiracı olmanın koşullarının her iki ülkede de aynı olmadığının altını çizdi.

Ceylan da bu talebe katılmadığını söyleyerek yasa değişiminin konut problemlerinde geçici bir çözüm olacağından, sorunu ekonomik kriz kaynaklı gördüğünden bahsetti. Çözüm olarak sosyal konut projelerini düşünen Ceylan, insanların tercih edebileceği; şehir merkezinde, balkonlu, güneş gören vb. yaşam şartlarına sahip konutlarla bu tür problemlerin azaltılabileceğine dikkat çekti.

Mekanda Adalet Derneği‘nin “Hukukçularla Kiracı Haklarını Konuşuyoruz” isimli atölye etkinlik kaydını izlemek için:


MADakademi Buluşmaları
MADakademi, mekânda adalet için yenilikçi, nitelikli ve kamusal bilgi üretimini desteklemeye yönelik bir paylaşım platformu olarak hayata geçirilmiştir. MAD’ın Karaköy ofisinde, İstanbul’un sokaklarında ve başka kentlerde düzenli bir şekilde konuşmalar, yürüyüşler, film gösterimleri ve atölyeler gerçekleştiriyor. Mekân çalışmalarının merkezine toplumsal adaleti koyan araştırmacıları ve pratisyenleri destekliyor.


Haber: Meltem Merve İmamoğlu