Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Ağustos ayında Resmi Gazete’de yayınlandı. Ayın Yorumu bölümünde konuyu PwC Türkiye-Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu değerlendiriyor.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan ve 18 Ağustos 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren değişiklik ile uygulama imar planlarında “ticaret+konut” olarak belirlenmiş alanlarda, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış olan ya da bu tarihten önce yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydıyla konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilecektir.
Ülkemiz için yeni bir durum gibi alkışlanan bu uygulamayı aslında gayrimenkul dünyasında öteden beri “re-purposing” olarak adlandırılan ve dilimize “yeni kullanıma uyarlama” olarak tercüme edebileceğimiz bir kavramın uygulamaya geçebilmesi için yapılması gereken mevzuat düzenlemelerinden biri olarak değerlendirmek lazım.
Gerek değişen ihtiyaçlar, gerekse de ortaya çıkan yeni talepleri karşılayabilmek, gayrimenkulün değişen değerini uygulamaya yansıtabilmek ya da çeşitli sebeplerle fonksiyonsuz kalan ve dolayısıyla değer kaybına uğrayan gayrimenkulleri tekrar belli bir finansal ve kullanım değerine ulaştırabilmek amacıyla yeni kullanıma uyarlamak özellikle son 5 yıldır ve Covid-19 pandemisi sonrasında daha da artan bir yoğunlukla konuştuğumuz bir başlık. Öte yandan ülkemizde daha çok konut segmentinde görülen ancak dünyada değişik gayrimenkul türlerinde zaman zaman ortaya çıkan arz talep uyumsuzluklarının zaman içinde kalıcı duruma gelmesi halinde de mevcut gayrimenkul stoğunun daha fazla talep gören, ihtiyaç duyulan türe dönüşümü meselesi de bu yeni kullanıma uyarlama başlığı altında değerlendiriliyor.
Yeni kullanıma uyarlama meselesi özellikle ticari gayrimenkul stoğunun konuta ya da konutun ofise dönüşümü için imar planlarında çok önemli bir değişikliği gerektiriyor. Öte yandan bu müessesenin ticari gayrimenkul segmenti içinde de çeşitlendirilmesi söz konusu olabilir: Fonksiyonunu yitirmiş bir AVM’nin örneğin lojistik bir alana ya da bir hastane ya da eğitim kurumuna dönüştürülmesi de ofisin konuta dönüştürülmesi kadar önemli.
Yönetmelikte yapılan bu değişikliği evrensel “yeni kullanıma uyarlama” (re-purposing) kavramı ile yorumladığımızda mutlaka atılması gereken bir adım, yapılması gereken bir düzenleme olarak görmekle birlikte kapsamının sadece “ofis/büro’dan konuta” olarak çizilmesinin eksik olduğunu düşünüyorum. Düzenlemenin tüm gayrimenkul segmentlerinde belki de belli bir zaman sınırı olmaksızın ancak belli evrensel kriterler dikkate alınarak uygulanabilir olması çok daha doğru bir yaklaşım olurdu.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı artan konut fiyatlarının arz kaynaklı bir trend olduğu varsayımı ile bu şekildeki bir dönüşümle ülke genelinde en az 50 bin konut (sadece dönüşüme uygun mevcut ofislerin %50’sinin dönüşeceği varsayımıyla) arzı yaratılacağını öngörmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, mevcut ofis stoğunun kent içindeki yayılımı ile konut ihtiyacının bölgesel dağılımı maalesef birbiri ile uyumlu olmayabilir. Öte yandan, konut kullanım oranının %80’i geçmeme şartı bina bazında bir dönüşümü pek çok yerde imkansız kılabilecektir. Tek bir binada hem ofis hem de konut kullanımının olması her şeyden önce pek çok yönetimsel sorun çıkarmaya da gebedir. 1 Temmuz 2023 tarihi şeklinde bir sınırlamanın da sebebini anlamak pek mümkün değildir. Bu bir ihtiyaçsa, zaman sınırı getirmenin, mevzuatta bu dönüşüm için sadece bir “pencere” açmanın ihtiyacı karşılaması beklenemez. Bu bir “af”, ek bir “hak” vb. olarak değil gerçekten ihtiyaç duyulduğunda kullanılacak bir araç olarak değerlendirilip geliştiricilere/yatırımcılara kullanabilecekleri bir opsiyon olarak sunulmalı bence. Bu çerçevede atılan bu adımın gerekli ancak yeterli olmayacağını, yukarıda da belirttiğim gibi çerçevesinin hem mekânsal hem de zamansal olarak genişletilerek uygun dönüşüme teşvik edecek şekilde düzenlenmesinin yararlı olacağını düşünüyorum.